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Guia pático: passo a passo para reabilitar no Porto






Se está a pensar reabilitar um imóvel no Porto, seja uma casa histórica ou um prédio para investimento, este guia foi pensado para si! Vamos abordar desde os primeiros passos na análise do imóvel até à conclusão do projeto, com dicas práticas e informações valiosas.  




Vamos abordar desde os primeiros passos na análise do imóvel até à conclusão do projeto, com dicas práticas e informações valiosas. Descubra como o processo pode ser eficiente e inspirador quando bem planeado.


Curioso sobre a reabilitação do projeto “FEP - Faculdade de Economia da Universidade do Porto ”



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PASSO  1 
Análise do Imóvel
A primeira etapa é essencial para compreender o estado do imóvel e o seu potencial. Nesta fase, recomendamos:

Inspeção Técnica Detalhada: Avalie a estrutura, a cobertura, o sistema elétrico e hidráulico, e a presença de humidade ou fissuras. Elementos como paredes de pedra ou vigas de madeira devem ser inspecionados por especialistas.

Identificação de Elementos a Preservar: Caso o imóvel tenha características históricas, é importante catalogá-las. Exemplos incluem azulejos originais, carpintarias antigas ou fachadas ornamentadas.

Levantamento Jurídico: Consulte o registo predial e verifique se existem encargos ou restrições, como hipotecas, propriedade horizontal ou classificação como património protegido.

Análise de Localização: Considere o impacto da envolvente no projeto, como acessos, transportes públicos, zonas verdes ou proximidade de serviços.

Um relatório de diagnóstico preparado por um arquiteto especializado pode economizar tempo e prevenir surpresas no futuro.


PASSO  2 
Estudo de Viabilidade
Um bom planeamento começa com um estudo sólido. Esta fase é estratégica para avaliar a viabilidade do projeto:

Consulta ao PDM (Plano Diretor Municipal): Confirme os índices de construção permitidos (como número de pisos ou área máxima de implantação), restrições patrimoniais e regulamentação de estacionamento. Verifique se pode fazer o projeto com o uso que pretende e quais as implicações.

Se for importante para a rentabilidade do projeto conseguir ampliação do imóvel seja em área de implantação ou aumento do número de pisos verifique se a legislação permite.

Análise de Custos e Benefícios: Estime o orçamento inicial com base nas necessidades do projeto, comparando com o valor potencial de venda ou arrendamento.

Legislação e Licenciamentos: Certifique-se de que entende os procedimentos legais para avançar com a reabilitação. No Porto, pode ser necessário um Pedido de Informação Prévia (PIP) para clarificar as intenções do projeto.

Trabalhe com profissionais que consigam estimar não apenas o custo da obra, mas também o tempo necessário para cada etapa, evitando atrasos e derrapagens financeiras.


PASSO  3 
Desenvolvimento do Projeto de Arquitetura
O Projeto de Arquitetura é a alma da reabilitação, onde o conceito ganha forma:

Respeito pelo Contexto Histórico: Integre elementos modernos sem apagar a identidade original do imóvel. Por exemplo, mantendo molduras de portas e janelas tradicionais enquanto moderniza os interiores.

Soluções Personalizadas: Desenhe espaços adaptados ao uso pretendido, sejam apartamentos, uma unidade hoteleira ou uma moradia unifamiliar. O layout deve ser funcional e acolhedor.

Sustentabilidade: Inclua soluções como janelas de vidro duplo, isolamento térmico e instalação de sistemas de energias renováveis (painéis solares ou bombas de calor).

Design Versátil: Considere plantas abertas e espaços multifuncionais para maior flexibilidade e valorização do imóvel.

No Porto, é comum integrar materiais como pedra e madeira com estruturas metálicas para criar ambientes contemporâneos e resistentes.


PASSO  4 
Pedido de Licenciamento
A burocracia pode ser desafiante, mas é indispensável para garantir a conformidade com a lei através de documentação essencial:

  • Plantas e cortes atualizados

  • Relatório de intervenção e diagnóstico

  • Declaração de responsabilidade técnica do arquiteto

  • Interações com a Câmara Municipal do Porto:

  • Submeta o PIP se não tiver certeza sobre a viabilidade do projeto.

  • Posteriormente, apresente o Pedido de Licença com o projeto de execução.
O acompanhamento profissional pode fazer a diferença para acelerar os tempos de aprovação e minimizar problemas.

No Porto, imóveis classificados podem ter acesso a benefícios fiscais, como isenção de IMT ou IVA reduzido em obras de reabilitação.


PASSO  5
Planeamento e Contratação
Depois de ter todas as aprovações, o foco volta-se para o planeamento:

Escolha de Empreiteiros: Priorize equipas com experiência comprovada em reabilitação de edifícios. O “boca-a-boca” ou recomendações podem ajudar nesta decisão.

Orçamentação: Recolha vários orçamentos e opte por uma solução que equilibre preço e qualidade.

Cronograma Detalhado: Inclua marcos importantes e datas de entrega para evitar atrasos desnecessários.

Gestão de Risco: Reserve até 20% do orçamento total para imprevistos.


PASSO  6
Execução da Obra
Nesta fase, o acompanhamento é crucial:

Supervisão Constante: Visite regularmente o local da obra e mantenha reuniões frequentes com empreiteiros e técnicos.

Garantia de Qualidade: Certifique-se de que os materiais e acabamentos estão de acordo com o especificado no projeto.

Resolução de Problemas: Em projetos de reabilitação, imprevistos são comuns. Desde tubagens antigas até estruturas degradadas, esteja preparado para tomar decisões rápidas.

Peça ao arquiteto para documentar o progresso da obra com fotografias e relatórios, o que facilita correções e futuras inspeções.


PASSO  7 
Conclusão e Entrega
Quando a obra termina, procedece á Vistoria Final:

Verifique se todos os trabalhos foram concluídos corretamente. Atenção a acabamentos, como juntas, pintura e instalação elétrica.

  • Documentação Final

  • Certificado Energético

  • Licença de Utilização

  • Garantias dos materiais e serviços

PASSO  8
Decoração e Personalização 
 Adicione os toques finais para transformar o imóvel num espaço pronto a habitar ou vender.


Um imóvel reabilitado no Porto pode ser mais valorizado se tiver elementos diferenciadores, como uma fachada bem cuidada ou interiores otimizados



A FLORET ARQ  é especialista em projetos de reabilitação. Com anos de experiência, oferecemos um serviço completo, desde a análise inicial até à entrega do projeto.